1.纯新区域最成功的地方—海教园
要说最近10年，天津纯新区域打造最成功的地方，肯定得说是海教园了，一大片空地，又不是市区，到现在发展为十余个新房小区交付入住，二手房市场也有稳定的成交量，人气儿也在稳定的逐步上升，我来带大家拆解一下海教园是如何成功的

第一，天津官方重点发展的区域，上头重点关注的
海教园当年刚开始发展时，定位还是很高的，当年的发展口号我还记得，市内六区外的教育第七区，行政区位直接和市内六区平起平坐，中考可以考市区高中。天大南大这两个天津最好的大学，搬迁至海教园。建立9年一贯制的南开学校，地铁8号线也直接通到海教园

第二，有好的开发商来拿地，地价走势稳
海教园从最开始的融创+仁恒，到后来的鲁能，雅居乐，中海，龙湖，景瑞，旭辉，路劲，阳光城，金科，虽然这里面有的开发商已经暴雷了，但是在当年，这些开发商拿出来，哪个不是响当当的。有好的开发商来持续拿地，而且地价也是一直不断上升的趋势，地价走势稳定

第三，依托成熟的片区发展新区域
海教园紧邻的是咸水沽，这是津南的老城区，发展几十年了，有非常成熟的人气儿和配套，依托老的成熟的生活片区带动新区域人气和配套的发展，目前海教园最北边的高层区域，人气儿可以说已经是起来的状态了，中间那片洋房，随着新校区的投入使用，人气儿也开始越来越高了

第四，有核心的，持续的吸引力
海教园的教育，从最早的能考市区高中这唯一一个亮点，到现在的宜居，新天津人集聚，氛围感融入感非常好的新区域，海教园现在已经形成了自己独特的可持续的吸引力，这也保证了二手房市场也能一直有着稳定的成交量

2.从地铁+新房，到地铁+学校+新房
几年前天津楼市新房市场最大的热点和流量还不是学校的时候，那会儿的新房楼盘，地铁是最大的宣传卖点。紧邻一号线，三号线这是天津最成熟的地铁线路
又或者是双地铁，三地铁的新房，又或是地铁1+1，地铁1+2，一条通车，几条在建。这在当年都是销量的保证。经典的案例，如西青高新区地铁站，也就是大家都熟知的宾水西，或者是地铁6号线金钟街，东丽大毕庄，那边的新房项目也都有很好的销量

当只有地铁满足不了大家的需求时，于是学校又应运而生，金钟街那边的新房引进了小外和逸阳，虽然都是集团化办学，但是小外和逸阳，总比徐庄小学，新中村小学这些要好听的多吧？

但是这类新房模式，容易出现一个很致命的问题，那就是稀缺性，地铁沿线+集团化办学的学校，这种模式太好复制了，但凡同期进入市场的多几个这样的项目，再打个价格战，那价格保值就成了问题了

3.故事讲的好，新房卖的好
一个国家会展中心，我可以讲会展经济，再加上一号线，再弄上集团化办学的学校，这就是一个很好的故事。当然还有天津北辰的超级大盘未来城，规划了商业，公园，学校，又有现成的双地铁，离市区也不远，这销量都是很好的区域。这两种类型总结起来，都是那种特别容易讲故事，且特别容易把故事讲好的类型。但是故事讲的好，新房卖的好，不等于我们老百姓买的房子就能保值，就能有很好的流通性

我们可以思考一下下面几个问题。正常情况下，你说国家会展中心还没投入使用，到国家会展中心完全投入使用，价格应该是向上还是向下？
你说引进的学校还没开始盖，要盖的大商场刚刚开始规划，到学校已经官宣，商场已经投入使用，那房价应该是向上还是向下？
思考一下上面这两个问题吧？这两个问题想不明白，买新房你就很容易陷入这种不保值的坑里
目前天津新房市场，这样的模型太多了

没有绝对的位置，没有绝对的稀缺性，区域内有大量空地，太容易出现价格战了

4.长江后浪推前浪，小心买到前浪
你要买的区域，当下地价是什么情况，周边同位置区域，未来地价会是啥趋势？
你要买的区域或者新房，当下价格合适吗？会不会以后新地块儿的价格产品更新，价格更合适？
在当下天津楼市，新房市场还未复苏的情况下，接下来土拍要想回过劲儿来，势必地价不能太贵，甚至得有点诚意，开发商才能愿意出手去拿地，换句大白话来说，你得让开发商看到能赚钱的机会，看到绝对稳定的利润，开发商才有意愿去积极的拿地，毕竟这年头，开发商日子也不好过

所以啊，当下很合适的新房，未必之后还合适，不小心买到前浪，不仅不保值，后期流通性也干不过后浪的，所以买新房前，多做做功课还是很有必要

目前天津楼市绝大多数区域或者新房楼盘，都有一个很好卖的价格，即卖到这个价格就能有很好的成交量，这个价格即是一个有效成交量的底部价格，以目前新房市场来看，95%以上的区域，其实依旧不具备价格上调的基础，照着底部价格入手才是最佳方案