聊聊热度将起的河西柳林，新房区域如何选择？
今年夏天，海河柳林的第一个新房项目蘭园即将入市，河西区的新房即将开辟一个新的战场，陈塘，新梅江，柳林，以后河西新房供货量最大的三个小区域，论位置，柳林这边不占啥优势，但是柳林预计也是要搞九年一贯制学校，目前在积极的联系闽侯路+新华，准备在夏天开盘前，先搞学校签约仪式，学校稳了，房子也就不愁卖了。今天想从即将入市的这个新项目聊聊，天津新房市场特别容易出现的一个现象，其实以前也分析过，就是长江后浪推前浪，前浪拍在沙滩上的问题。这篇内容想和大家分享更多的是新房选择的一些需要注意的点和逻辑
1.海河柳林，城市设计之都，能带来什么？还记得津南区的国展嘛？
提起海河柳林，我印象里从2020甚至更早的时候，就在新闻里看到过，天津城市设计之都，海河柳林，生态，科技，居住，教育，医疗都兼顾的区域，天津新的城市名片，太多的美好的形容词都给了这一大片区域，确实在外环线以内，而且有相当一部分区域属于天津市楼市热度极高的河西区，确实吸引人眼球
上一次新闻里有这样多形容词的新区域，还是国家会展中心开建以及临近开展那会儿。我还记得那是2020年吧，围绕国家会展中心开展前，国展西的第一个新房项目入市前，也是用国展做足了文章的，全国范围内，第三个国家级会展中心，围绕国展打造天津新的城市名片，学校，商业，等等配套设施也会陆续完善，国展附近绝对的价值洼地
如果是我的老粉丝老读者，应该还记得，2021那会儿我对国展西的态度就是不建议，全新的区域，荒地太多，发展周期太长，延续性容易动力不足。时间到了2023，当初那会儿选国展西的人，房子很多都是赔了的，按说随着国展的建成开展，周边新房的逐渐交房，学校也陆续投入使用了，按说房子价格应该不断上升才对?为何出现现在的局面?
国展这边新房没研究明白，后面依旧是容易吃亏的
2.新区域发展起来的几大要素？
下面聊聊新房新区域想发展起来的需要具备的一些因素都要有哪些：
第一，活跃的土拍市场，和良好的新房市场
这可以说是一个最最基本的大的前提了，我看好多人总是忽略这一点，忽略这个大前提去在那里聊新房聊区域以及去分析，那都没用，这个大前提是关键
目前天津楼市，土拍市场也好，新房市场也好，说句大实话啊，真的是刚刚从ICU里缓过来的状态，还在重症监护的那种感觉，远没到活蹦乱跳，或者说连出院的标准都没达到。这一点其实官方也很清楚的，上头也一直在说，房地产接下来是转型期，目前天津也是处于这个转型期之中。天津不是没有好的地块儿，只是现在都拿出来，卖不上价，收入达不到预期就尴尬了，如果都没人买，那就更尴尬，与其这样，不如等市场缓过来点，再慢慢拍，好饭不怕晚嘛
新房市场同样如此，受限于疫情三年刚刚结束，其实大家的钱袋子也都是紧张的，而且新房大家担心的开发商交房问题，品质问题，还有最关键的价格问题，以上三个问题，这几年在天津可是让不少购房者吃了不少亏了，所以大家现在谨慎是可以理解的
但是土拍也好，新房市场也好，终究是在往好的方向去发展的，倒不用说特别悲观，但是仍然需要一段时间去观察和发展
第二，新区域的核心竞争力?
发展一个新区域，你得有一个核心竞争力
比如今年卖到爆火的河西陈塘那边的新房，本来陈塘全称是陈塘科技商务区，主打的是搞科技与产业的，但是现在陈塘的卖点变成九年一贯制了，科技产业变学校，不能不说这也是反映了天津当下楼市的一个现状，房子想卖的好，必须得有学校，你可以啥都没有，但是必须得有学校
但是继续说句大实话啊，学校这个事儿啊，变数太大，不能作为一个核心竞争力，因为啥呢？陈塘现在卖的火，是因为它是河西唯一有九年一贯制学校的地方，哪怕这个九年一贯制的初中都没盖好，都还没真正实现一贯制，更别说学校成绩未来能如何。现在陈塘那边的二手房，能和九年一贯制产生关系的，每平米和去年比也涨了好几千了，新房就更不用说了
但是接下来柳林那边也要搞九年一贯制了，其实目前来看最后悔的可能就是新梅江了，当初定位改善的这么一片区域，居然没弄啥学校，换句话说，如果时间可以倒流，或者说新梅江现在才开始起步发展，我相信新梅江也会引进九年一贯制学校
同样的，摩拳擦掌的还有河东河北红桥这三个区域，单单一个七中教育集团的太阳城，位置和产品都一般的项目就卖的如此之好，那后面那些一中新华的九年一贯制要是一出来，再配合新产品，价格再搞个大动作，那又会卖成啥样?那当初作为核心竞争力的九年一贯制还能有这么强的竞争力嘛？
所以我看到柳林那个新房项目，现在宣传的时候，也是把学校为辅，更多的宣传是未来自己会有的配套以及发展的那些东西，让大家觉得花这钱买这房子，不是为了学校，是为了更多的价值。但是同样还要考虑的就是片区的发展周期和延续性，是画饼还是烙饼，烙多久，目前开始和面了吗？还是面粉还没买呢？心里要有一个预判和认知
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