刷朋友圈时，看到一套全运村那边的84平的两室，预计成交价能在290w左右，印象里那边两室去年价格都在350w左右的，然后我去查了一下去年的成交数据，全运村两室同户型价格，去年都有370多w成交的，为何短短一年时间，同样区域，同样的户型，同样的中间楼层，价格能从370w变成了290w? 今天想结合全运村这个价格的变化，和大家聊一下目前天津楼市一些热门区域房价的走势的一些分析：

1.影响天津房子价格和流通的最强因素—教育
全运村的房价是如何崛起的?

当下的天津楼市，几乎大部分的房子好不好卖，保值能力如何，流通性如何，影响房价的最关键的因素就是房子的教育属性，目前天津的房子和教育已经达成了深度捆绑，这已经成为事实了。
全运村当初房价的崛起，其实就是受教育因素方面的影响：
最早全运村开盘时，最开始卖的价格甚至有不到两万的时候，但是那会儿小海地儿的尽头，周围过于荒凉，劝退了不少买房人，而且当初买全运村的人也没想到自己的房子后来还能成为学区房
全运村搭配的学校资源，最开始就是全运村小学，说是上海道小学全运村分校，其实就是挂牌校，类似新八大里那边的重点小学分校一个样子
但是后来全运村小学和二新华中学搞了一个合作探索九年一贯制办学的官宣出来，这在当时还是比较新鲜的，那会儿河西区第一个九年一贯制学校，而且对应的房子还是高品质的次新房，可能那会儿提到全运村，最多有人说它位置偏，但是融创+绿城开发的高品质小区，加上九年一贯制学校，这在当时的天津楼市还是很稀缺的。

全运村的成功，也让其他开发商看到了天津楼市破局的希望和答案，于是陈塘那边开始围绕师大二附小+四中来卖新房，但是随着越来越多的九年一贯制新房开始在天津楼市出现，全运村再次进入大家的眼前，毕竟都是九年一贯制学校，全运村是现成的房子+现成的学校，一切都是现成的，不用等待，发展了这几年，周边也有一定的人气儿了。
再加上二新华中学的高中部开始招生，当年二新华的高中录取分数线直接是瞄着四中去的，甚至录取分数线我记得还要比四中高一点点，这又给大家带来一种错觉，二新华好强。不能否认三年后二新华高中成绩会很强，毕竟拿高分数线筛出来的优质生源，再咋样也不会差。但是初中和高中还是有区别的，大家看着二新华高中的高录取分数线，又无形中给二新华初中，也就是全运村这个九年一贯制学校增加了一些高期望和好感。

于是出现了啥情况？全运村的房价出现了很高的溢价，去年找我咨询的粉丝，想考虑全运村的也都被我劝退了，紧邻外环线的大高层，成交单价能到4.3-4.5w，这里面的溢价是怎么来的？几乎全是九年一贯制学校的溢价。而且当时全运村学校的九年一贯制直升一度还存疑，毕竟当初它那个九年一贯制的官宣是探索全运村小学+二新华初中的合作办学，探索九年一贯制，和其他明摆着官宣就是九年一贯制学校的说辞还是不同的。
所以全运村当时是带着直升的悬念一直维持着高溢价。

2.全运村房价走势变换的原因
去年夏天，河西区的初三一模成绩来看，二新华中学的一模成绩可以说非常糟糕，即使成绩有可能有误差，但是排名还是很具备参考意义的，二新华初中排名几乎倒数。
九年一贯制学校，再好的噱头，最终还是要看成绩的，很显然二新华的第一次亮相是失败的。
很多人可能会说，一次一模成绩说明不了啥问题，这次成绩的生源都不是全运村直升上来的学生，都是转校生。代表不了全运村学校的教育水平。但是正因为这生源是转学生，问题才更可怕
大家可以琢磨一下，一片的田家炳卓群，二片的环湖滨湖，三片的双水道枫林路，这几年是怎么崛起的，一定程度上也是有着转学生生源的功劳的。怎么同样给其他学校能提升成绩的转学生去了全运村二新华中学，就变拉胯了呢？而且全运村的房子价格入手门槛可不低，去年出成绩的那批生源，基本房子入手门槛两室都得三百大几十万，买个三室高层最少都得400多万起，请问花的起这个价格买房给孩子转学的家庭，会差外面的补课钱嘛？
真正的问题在哪里，其实还是在教育本质这一块儿，我和全运村的学校家长有过沟通，全运村学校是贯彻落实素质教育+快乐学习的，尤其是主打快乐学习。这个快乐学习的大环境，和其他管的严出成绩的学校相比，还是很难出成绩的。
买全运村这边房子的，我觉得更多还是指着这里的教育资源属性的，所以这成绩一旦不行，大家购买预期下降，购买需求减少，流通性瞬间断崖下滑，想卖房的就只能降价成交，这片区域房子价格就开始走低。而且当初第一批业主入手价格普遍也不会太高，4.3w卖还是3.3w卖，对人家来说也是赚多赚少的问题，影响的其实是这两年入手全运村的业主。

3.当一招鲜，不再鲜的时候
当全运村自己的九年一贯制没能打响成绩，而且河西区乃至全天津市，九年一贯制学校也是越来越多，九年一贯制学校的新房也不再是一个稀罕物，而且全运村的户型产品和当下新房的户型产品相比，也有点落伍过时，同样现在河西新房，你想入手一个九年一贯制新房，89平小三室，可能也就300出头，同样价格你可以买位置更好一点的小三室，反正学校也都是新的九年一贯制

甚至河东区，富民路那边未来还会引进和平一中教育资源，也会打造九年一贯制，富民路那边的位置不比全运村好的太多了嘛，虽然是河东，但是到时河东第一个由教育局牵线引进的和平市五所教育资源+九年一贯制学校+新产品新房+这些buff加持，价格如果也卖3w左右的情况下，又会有不少房子被拍到沙滩上的。

所谓一招鲜，吃遍天，你得看你这一招能不能一直保鲜，且好不好被模仿。你看同样是九年一贯制，南开实验那边的房价这几年就挺稳定的，虽然房子价格也带着溢价，但是这个短期内房子价格还是能保持稳定的。因为南开实验目前属于南片管理比较严格的学校，而且成绩这几年也都还不错，家长反馈来看，家长满意度和学校口碑也还可以，而且周边也没有啥有成绩的特别强的九年一贯制学校来作为竞争对手。所以南开实验对应的房子短期内价格还是很稳的。

4.期望—热度—高成交量—溢价—价格回调
上面这个循环最经典的例子莫过于河西一片，从当初的初中无垫底校开始走红，到热度起来后，成交量的激增，到2022夏天后价格正式开始向上产生高溢价，到2023年开春价格达到巅峰，再到现在的价格不断再回调，这就是一个正常的也是比较经典的，关于天津教育对天津房价的影响的一个价格走势案例。

经常来看我文章的老粉丝们都知道，从2022年夏天后，我当时就不再建议购买河西一片，因为在这之后的河西一片出现的溢价存在着不确定性，毕竟私转公对应的两个新学校觉民和卓越究竟如何一切未知，且海河是否会继续下滑?田家炳和卓群能否维持现状，这三点是决定河西一片未来价格走势的三个关键因素。

但是今天我也在这里说一下我的最新观点，随着河西一片价格的回调，目前河西一片的价格已经越来越接近一个可以买入的时机点了，觉民和卓越就目前家长反馈情况来看，这俩学校的第一批生源预计成绩不会差，今年卓越和觉民都会是一片摇号的热门学校（关于小升初摇号的相关分析，我会四月专门再去详细写关于今年的分析）
至于卓群和田家炳，只要卓越和觉民招满了，那这俩学校继续成为接受初中转学生的学校，三个因素目前也就是海河是否还会继续退步这个不太确定。可以说，只要海河中学接下来稍微能止住颓势，加上河西一片价格回调到位，再结合新学校觉民卓越的不错的成绩，河西一片又将迎来新的一轮热度，价格也会再次向上。

同样可以套用这个模板的还有南开南片的王顶堤片区，只是目前王顶堤片区的房子属于一个溢价的阶段了，当下不建议买入王顶堤片区的私产一居，价格普遍存在溢价了。支撑南开南片房价的因素是南片初中下限高，转学都能片内统筹安置
啥时候南片转学出现统筹至中片时，也就该出现溢价之后的回调了。

5.一些关于天津房价和教育关系的思考和分析
其实目前天津楼市有一个特别简单粗暴的现象，即房子好不好卖，保值流通属性强不强，要先看教育因素，从最早的和平，河西一片的爆火，到河西三片，河西二片，南开北片，南开南片，甚至到河东三片，更不用说像海教园，空港，生态城这些纯以教育为第一卖点的区域了。

那在这么一个市场环境下，买房子我认为要注意以下几点：
第一，多看看你要买的房子（尤其是新房），如果抛开教育因素，它还能值多少钱？如果教育因素给房价带来很大溢价的情况下，就要思考一下，这个溢价值不值，是不是长期稳定的溢价价值，会不会有啥突然的变化，导致溢价产生变化?

第二，教育需求入手，买真正的总校资源
现在遍地名校，遍地的集团化办学，如果你是因为教育需求才买房，可得牢记自己的初心。真正的总校资源是源头，抓住源头最重要。至于集团化办学，太容易复制了。

第三，门槛房的价值
想让孩子进入某某重点学校，或者想转学到某某片区，一定要先了解这个学校或者这个片区的门槛房是多少？注意这里的门槛不是指顶楼最便宜的房子，这里的门槛是指中间楼层，没啥硬伤的最低入手价格。门槛房的流通性也是非常强的，这也是为啥很多时候，老破小私产一居或者小两居会比零几年的房子保值流通性更强的原因。因为后续再如何开发新房，新房的门槛价格在那里摆着了，老破小的门槛价格不会有新的竞争产品来打破。

第四，任何有溢价的区域，入手时都要非常谨慎
这一点再多延伸一句的话就是，当下天津楼市，没有哪个区域能具备持续上涨的动力和环境，哪怕是和平也不行，所以遇到有溢价的项目或者区域，请慎重。